A regulamentação da adjudicação compulsória extrajudicial foi publicada no dia 15 de setembro, pelo Conselho Nacional de Justiça (CNJ). O procedimento, inserido na Lei de Registros Públicos em 2022, permite a transferência forçada de um imóvel para o nome do comprador no cartório de registro de imóveis, em situações que o vendedor não cumpra com as obrigações contratuais, sem a necessidade de processo na Justiça.
As regras para o processamento pela via extrajudicial foram instituídas pela Lei 14.382/22 e, agora, regulamentadas pelo Provimento n. 150/2023 do CNJ.
O grande objetivo da alteração legislativa e sua atual regulamentação é simplificar e dar celeridade a procedimentos visando a regularização de titularidade de propriedades imobiliárias, conferindo a democratização do acesso à moradia.
“Até então a via judicial era a única alternativa para se conseguir a transferência da titularidade de um imóvel em razão da oposição de uma das partes contratantes. Tal situação implicava, de modo geral, em altos custos de tempo e dinheiro para as partes envolvidas”, explica o advogado Diogo Bonelli Paulo, sócio do núcleo de Negócios Imobiliários.
Com a nova regra em vigor, o procedimento fica mais simples, rápido e reduz custos ao requerente da adjudicação.
O procedimento pode ser feito em casos que o vendedor se recusa a cumprir um contrato de compra e venda de imóvel pactuado e já quitado, ou ainda quando tenha ocorrido sua morte ou é declarada sua ausência, exista incapacidade civil ou localização incerta e desconhecida, além da ocorrência da extinção de pessoas jurídicas. Ou seja, serve, especialmente, para aqueles casos em que alguém adquire um imóvel, realiza todos os pagamentos e não consegue transferir para o seu nome.
A adjudicação compulsória extrajudicial também tem por finalidade servir ao vendedor de um imóvel que não consegue transferir o mesmo ao adquirente. O advogado Matheus Marin pontua que “o procedimento também é um importante aliado das construtoras, incorporadoras e loteadoras que, muitas vezes, acabam ficando com unidades imobiliárias já vendidas a terceiros em seus nomes e expostas aos riscos daí decorrentes, por desídia do comprador em promover a transferência. Agora, a transferência forçada ao comprador ficou mais fácil de ser operacionalizada”.
O procedimento extrajudicial veio para facilitar, simplificar e auxiliar aqueles que desejam regularizar a titularidade de seu imóvel adquirido. Para efetuar o processo no cartório, é preciso que o solicitante esteja acompanhado por um advogado ou defensor público. A adjudicação compulsória extrajudicial não tem por finalidade regularizar imóveis sem registro ou com registros que demandam sua retificação. Para tais situações, existem procedimentos próprios, como a usucapião e a retificação de registro – os quais também possuem previsão de processamento extrajudicial, diretamente no cartório.